Para Moira Gallagher, de 38 años, comprar una casa en Anchorage sería un paso hacia la estabilidad financiera para su creciente familia. Pero incluso con un ingreso familiar de seis cifras y trabajos estables, ella y su esposo han tenido dificultades para hacer una compra.
Las altas tasas hipotecarias, la oferta limitada de viviendas y la históricamente mala asequibilidad han mantenido la compra de una casa obstinadamente fuera del alcance de la Sra. Gallagher, una investigadora económica que espera a su tercer hijo. Las viviendas de tres o cuatro habitaciones en buenos distritos escolares son difíciles de encontrar y prohibitivamente caras.
“Hace que sea difícil sentirse segura”, dijo ella. “Afecta todo”.
Desde Anchorage hasta Amsterdam, muchas economías desarrolladas e incluso emergentes se enfrentan a un problema similar: la oferta de viviendas no satisface la demanda, lo que ayuda a elevar los precios de las viviendas a niveles que están fuera del alcance incluso de las familias de ingresos medios.
Los problemas de asequibilidad se han visto exacerbados por las altas tasas de interés de los bancos centrales, que los funcionarios de todo el mundo han estado utilizando para combatir la inflación rápida. Esas tasas de política se filtran a través de los mercados financieros para elevar las tasas hipotecarias, lo que hace que sea aún más caro para los prestatarios comprar una vivienda y para los constructores financiar la construcción de nuevas casas y apartamentos.
La segunda parte de esa ecuación está ahora lista para cambiar. Los bancos centrales en muchas economías están reduciendo las tasas de interés o preparándose para hacerlo inmediatamente. El Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra ya están reduciendo los costos de endeudamiento, y el presidente de la Reserva Federal de EE. UU. señaló la semana pasada que comenzarían las reducciones en septiembre.
Pero es poco probable que esos recortes de tasas sean una panacea para la asequibilidad de la vivienda.
Si bien el cambio en la postura de los bancos centrales ya se está traduciendo en tasas de interés hipotecarias algo más bajas en muchos países, se espera que los costos de endeudamiento no vuelvan a los niveles que prevalecieron durante la década de 2010. Varios economistas dijeron que las tasas hipotecarias a 30 años en los Estados Unidos, por ejemplo, podrían terminar en el rango del 5,5 al 6 por ciento, en lugar de su máximo del 7,5 por ciento del año pasado, pero aún notablemente por encima del 4 por ciento que era normal antes de la pandemia.
Los expertos también advierten que las tendencias del mercado a largo plazo, incluidos los altos costos laborales, materiales más caros y regulaciones que limitan el ritmo y la amplitud de la construcción, seguirán obstaculizando la oferta de viviendas asequibles. Simplemente se ha vuelto más difícil hacer económicamente viable la construcción de viviendas asequibles. Al mismo tiempo, las tendencias demográficas podrían continuar alimentando la demanda de viviendas en algunos mercados. Sumémoslo, y es poco probable que los tipos de interés más bajos se acerquen en absoluto a resolver la crisis de asequibilidad en la vivienda en la compra o el alquiler.
“Simplemente no hemos construido suficientes viviendas desde 2009”, dijo la Sra. Gallagher, quien investiga el mercado de viviendas local como parte de su trabajo.
De hecho, la obstinación del problema de la vivienda está atrayendo cada vez más la atención de los funcionarios electos de todo el mundo. A medida que una generación de jóvenes adultos se siente desesperanzada acerca de sus perspectivas de ser propietarios de una vivienda y muchos están cargados con alquileres caros, esto los desmoraliza sobre la economía. Y eso está impulsando llamados a la acción.
“Creo que hemos llegado a un punto en el que está desgarrando los lazos de la sociedad”, dijo Glenn Kelman, director ejecutivo de la firma inmobiliaria Redfin.
Incluso los políticos nacionales están comenzando a proponer soluciones, revirtiendo una práctica de décadas en la que muchos trataban la vivienda como un tema más local.
Ursula von der Leyen, presidenta de la Comisión Europea, se ha comprometido a nombrar al primer comisionado de vivienda de la Unión Europea e ha indicado interés en revisar las reglas clave para que Europa pueda subsidiar más ampliamente la construcción de viviendas. La vicepresidenta Kamala Harris, candidata presidencial demócrata en Estados Unidos, promete asistencia para compradores de vivienda por primera vez y mayores incentivos para la construcción. Su oponente republicano, el expresidente Donald J. Trump, ha culpado a la competencia de los inmigrantes indocumentados por la escasez de viviendas y prometió deportaciones para abordar la crisis.
Sin embargo, no está claro si tales enfoques serían efectivos o factibles, y los expertos advierten que podría ser difícil resolver rápidamente un problema de asequibilidad de la vivienda que se ha gestado durante años.
Tomemos el ejemplo de Estados Unidos. En América, los precios de las viviendas y los alquileres han aumentado regularmente más rápido que los salarios promedio desde aproximadamente 2012. En ese momento, los constructores se habían retirado después de la devastadora crisis de la vivienda de 2008, dejando propiedades escasas en varios grandes ciudades.
“El precio relativo de la vivienda ha estado aumentando sustancialmente durante algún tiempo”, dijo Austan Goolsbee, presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago, en una entrevista.
Luego, los valores de las viviendas aumentaron bruscamente, y mucho más ampliamente, a raíz de la pandemia.
Las ganancias semanales promedio han aumentado un 22 por ciento desde principios de 2020, pero los alquileres han aumentado un 24 por ciento. Los precios de las viviendas han aumentado alrededor del 50 por ciento. Y ese aumento en los precios de las viviendas ha chocado con las altas tasas de interés para empujar la asequibilidad a niveles históricamente bajos.
Los desafíos no se han limitado a las grandes ciudades. La Fed de Atlanta monitorea si los hogares con ingresos medios pueden absorber los costos anuales asociados con ser propietarios de una vivienda con precio medio. Aunque todavía es posible en algunos lugares, como Pittsburgh, no lo es en un número cada vez mayor de mercados, desde Asheville, Carolina del Norte, hasta Albuquerque.
En lugares donde la asequibilidad ya era un problema antes de la pandemia, como Nueva York y Boston, la situación se ha vuelto más grave.
La asequibilidad debería comenzar a mejorar en cierta medida a medida que las tasas de interés de los bancos centrales bajen, lo que hará que sea más barato para las familias que utilizan hipotecas para comprar viviendas. Cuánto es complicado.
Las tasas de interés de las hipotecas a 30 años ya se están moderando a medida que la Reserva Federal señala que está preparando para bajar las tasas de interés. Todo lo demás igual, eso hará que los pagos mensuales de la vivienda sean más baratos.
Pero no todo es igual.
En primer lugar, muchos economistas esperan que los posibles compradores entren en el mercado inmobiliario desde la línea de banda a medida que las tasas caigan. Eso podría chocar con la oferta limitada para empujar los precios hacia arriba. En Gran Bretaña, por ejemplo, un recorte de tasas por parte del Banco de Inglaterra este verano ya ha sido recibido con un aumento del interés entre los posibles compradores de viviendas.
Y en Estados Unidos y varias otras economías avanzadas, grandes poblaciones de treintañeros están en una edad en la que han formado hogares y quieren comprar, lo que significa que podría haber una cantidad sustancial de demanda de viviendas acumulada.
Al mismo tiempo, otras dos tendencias podrían potencialmente ayudar a liberar la oferta para satisfacer esa demanda.
En Estados Unidos, donde las hipotecas a largo plazo fijas son comunes, muchas familias han sido reacias a mudarse porque no quieren dejar las bajas tasas de interés hipotecario que aseguraron hace años. A medida que las tasas bajen, es posible que se sientan más dispuestos a finalmente poner sus hogares en el mercado.
Eso no necesariamente dejará el mercado con más casas en general: las personas pueden simplemente vender una casa para comprar otra. Pero si algunas personas cambian de viviendas unifamiliares a viviendas para jubilados, o de casas de inicio a lugares más agradables, la reorganización podría liberar oferta en partes del mercado donde es muy necesaria.
Y en muchas economías globales, las tasas más bajas podrían hacer que sea más asequible para los desarrolladores financiar la construcción de viviendas. Y la expectativa de que la demanda vuelva podría animar a los desarrolladores a construir.
“Está claro que en los últimos dos años, desde principios de 2022, que el endurecimiento monetario ha reducido la inversión en vivienda”, dijo Philip Lane, economista jefe del Banco Central Europeo, en una entrevista. “A medida que se deshace el endurecimiento monetario, deberíamos esperar que la inversión en vivienda se recupere”.
Eso podría ayudar a crear oferta de viviendas en alquiler en particular. La construcción multifamiliar fue fuerte hace unos años, pero ha caído bruscamente debido a las altas tasas de interés.
“En el mercado de alquiler, es bastante claro”, dijo Thomas Davidoff, economista de la vivienda en la Universidad de Columbia Británica. “En el mercado de propietarios, es un poco más complicado, porque empujará los precios hacia arriba”.
Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, dijo que creía que los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentarían un 3 por ciento en 2025 y un 2,5 por ciento en 2026 a medida que la oferta y la demanda aumentaran. En general, la combinación de aumentos de precios gradual y hipotecas ligeramente más baratas debería mejorar un poco la asequibilidad para las personas que dependen de hipotecas, dijeron varios economistas, pero no tan bueno como antes de 2020.
Incluso cuando se trata de la construcción de apartamentos y viviendas, las tasas más bajas no resolverán todo, porque el financiamiento costoso no es el único problema que impide a los constructores construir viviendas más asequibles.
Andrew Mikula, investigador principal en vivienda del Instituto Pioneer, una organización de investigación independiente en Boston, dijo que cuando se les preguntaba a los constructores locales qué los estaba frenando, a menudo hablaban de costos que hacían que la vivienda asequible fuera financieramente inviable. Recientemente, esos incluyen mano de obra, materiales de construcción y gastos de servicios públicos.
“Las tasas de interés rara vez son lo primero que se menciona”, dijo.
Entre la construcción limitada después del colapso de la vivienda de 2008 y los bajos comienzos de viviendas recientemente, muchos países de todo el mundo tienen un déficit de viviendas que ha tardado años en desarrollarse. Mark Zandi, economista jefe de la agencia de calificación Moody’s, estima que Estados Unidos enfrenta un déficit de tres millones de viviendas, por ejemplo. La mayor parte de la brecha está en unidades asequibles.
“Nos llevó una generación meternos en este lío”, dijo el Sr. Zandi. Se tomará tiempo para salir de él.
Pero algunos en la industria ven razones para tener esperanzas, incluso si no depende enteramente de tasas de interés más bajas. El Sr. Mikula dijo que tanto los políticos locales como nacionales podrían volverse más receptivos al problema de la vivienda ahora que ha comenzado a apretar no solo a los hogares pobres sino también a los de clase media.
“Ya no es solo la clase trabajadora pobre, especialmente en lugares como Boston, sintiendo el apretón”, dijo. “Eso está ampliando la coalición de personas personalmente interesadas en esto”.
La frustración de la búsqueda de vivienda que enfrentan profesionales como los Gallagher en Alaska se está volviendo común. Los votantes en Irlanda y en otros lugares ven cada vez más la asequibilidad de la vivienda como un tema político importante. Hay un debate activo sobre cómo solucionar los problemas de asequibilidad en Canadá. Han tenido lugar protestas en los Países Bajos.
Para algunos, el dolor es agudo. Tamara Kuschel, líder de proyecto en la organización de servicios sociales De Regenboog Groep en Amsterdam que se enfoca en alojar temporalmente a las personas, dijo que un nuevo grupo de personas de clase trabajadora y media ha estado buscando servicios para personas sin hogar en la última década a medida que los precios de las viviendas y los alquileres aumentan.
“Vimos un grupo de personas en nuestras casas de acogida que no eran nuestro grupo objetivo regular: todavía tenían trabajos”, dijo. A menudo ha alentado a esas personas a buscar viviendas fuera de la costosa Amsterdam, pero cada vez es más difícil. En estos días, los pequeños pueblos holandeses también son demasiado caros.
“Incluso allí, cada vez es más difícil encontrar casas”, dijo. “Para los profesores, los conductores de autobús, los trabajadores sociales como yo, no son asequibles”.