Una serie de grandes nombres en el mercado inmobiliario internacional han abierto o están por abrir oficinas en los próximos meses.
Entre ellos se encuentran The Agency (115 oficinas en 12 países) y Colliers International (19.230 empleados), así como algunas marcas internacionales muy grandes con cuentas de personal a la par, actualmente explorando el mercado en busca de nuevas oficinas y presencia en Marbella.
También hay asociados, como Sotheby’s (1.713 empleados) y Christie’s (1.350 oficinas en 48 países), y algunos agentes escandinavos que gastan mucho en marketing y nuevas oficinas.
Algunos han estado aquí antes y fracasaron, mientras que otros están probando el mercado. Una cosa es segura: una vez más, la Milla de Oro de Marbella parece estar lista para algunas luchas clásicas entre marcas.
Para aquellos de nosotros que estuvimos aquí durante el efervescente auge de principios de los años 2000 y sobrevivimos a la crisis financiera de 2007-8, todo esto se siente muy familiar.
La gran pregunta, el elefante grande en la habitación, es si esto es un signo de un mercado maduro y establecido o una entrada tardía a una fiesta increíble. Solo el tiempo lo dirá.
Imagen de M. Pilar Fernández en Pixabay
INGRESANDO A UN MERCADO FEROZ Y NO REGULADO
Lo que es seguro es que entrarán en uno de los mercados inmobiliarios más duros y no regulados de Europa.
Habrá bajas. Simplemente es imposible que con tantas bocas que alimentar y con tan poco stock en el mercado todos puedan ganarse la vida.
La competencia ya es feroz, pero si el mercado continúa en su trayectoria actual con una competencia creciente y un stock decreciente, solo puede volverse más feroz. Los presupuestos de marketing se dispararán, las oficinas y el personal aumentarán, será difícil encontrar y retener personal experimentado.
Instagram se llenará aún más de hermosas imágenes de personas tratando de vender propiedades hermosas.
La revista Essential de Marbella se duplicará en tamaño, y las jornadas de puertas abiertas se quejarán por la cantidad de agentes vestidos para el éxito.
De muchas maneras, esta es una buena noticia para Marbella y un reconocimiento de su estatus como marca inmobiliaria en España.
Sin embargo, volviendo a donde comencé, la pregunta es si Marbella – y la Milla de Oro – puede sostener tantas bocas que alimentar.
Otro dato interesante es que la mayoría de estos jugadores se centran en una pequeña fracción del mercado de lujo.
Según un artículo reciente en Sur, el número de viviendas de lujo valoradas en más de 3 millones de euros representaba el 3,5% del mercado en Marbella y Benahavís, es decir, 2.900 viviendas, a finales de 2022.
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MÁLAGA VS MADRID
El número de agentes
Como he escrito antes, el mercado inmobiliario en España es en su mayoría no regulado, sin MLS, estándares centralizados o incluso estandarización regional.
Como resultado, es difícil saber el número exacto de agentes inmobiliarios ejerciendo en un momento dado (y mucho menos los calificados y capacitados).
En idealista.com, se listaron 862 agentes o agencias solo para Marbella y 2.280 para Madrid. La población de Madrid es de más de 3 millones, mientras que la de Marbella es una fracción de eso, aproximadamente 150.000.
Esto significa que en Madrid hay un agente inmobiliario por cada 1.315 personas, mientras que en Marbella, de cada 174 personas que conoces, una será un agente inmobiliario. En otras palabras, ¡por cada vuelo de entrada y salida del aeropuerto de Málaga, tienes la oportunidad de encontrarte con un agente inmobiliario!
El tamaño del mercado
Tomando otra estadística de muestra, el Instituto Nacional de Estadística (INE) contabilizó 34.251 ventas en la provincia de Málaga para el año enero 2023/diciembre 2023, mientras que según idealista.com hay 2.080 agencias inmobiliarias en la región de Málaga.
Si ese es un número más o menos preciso y asumimos que todos venden la misma cantidad, eso serían 16,5 casas vendidas por agencia en Málaga al año; por supuesto, las ventas no se dividen equitativamente; algunas agencias venden más y otras menos. Y muchas personas aún venden de forma privada sin un agente inmobiliario.
Madrid
Según el INE, Madrid vendió 70.147 casas en 2023, un poco más del doble del número vendido en Málaga. Pero Málaga tiene casi la misma cantidad de agencias inmobiliarias, algunas representan múltiples agentes, oficinas y personal y otras solo una persona con un número de teléfono y un logotipo.
Si Madrid tiene 2.280 agencias, eso equivale a casi 31 casas vendidas por agencia al año. Eso me parece un promedio mucho más saludable, sabiendo que también se dividirá de manera desigual, como mencioné anteriormente.
Los números que tenemos sugieren que la incorporación de jugadores importantes y de alto perfil acelerará algún tipo de reorganización en la industria local.
Los que están en los escalones inferiores enfrentarán una lucha más dura a medida que la incorporación de grandes jugadores empuje a algunos jugadores intermedios hacia propiedades de menor valor.
Creo que lo que estamos viendo actualmente es que unas pocas agencias ganan mucho dinero, algunas ganan dinero decente y muchas apenas sobreviven o menos. Pero es difícil saber debido a la escasez de estadísticas. Así que lo primero que hay que decir es que el sector inmobiliario debería ser regulado y más organizado en general, pero algunos de nosotros hemos estado diciendo eso desde hace mucho tiempo.
EFECTO EN LA INDUSTRIA LOCAL
Debido a que estas nuevas agencias se centran casi exclusivamente en propiedades de lujo y superlujo, los compradores y vendedores regulares ni siquiera podrían notar directamente su efecto en el mercado.
Pero el impacto general desde el punto de vista de los clientes será positivo. Aumentará la profesionalización de la industria local, lo cual es algo bueno.
El número de casas que cambian de manos sigue aumentando, como se puede ver en el gráfico de diez años de ventas de viviendas a través de las estadísticas del INE. Eso ayudará a atraer nuevos actores al mercado.
También vale la pena señalar que el gráfico del INE no diferencia por precio de venta. Lo que estamos viendo en este sector es un aumento más rápido en el volumen de ventas de propiedades de lujo en las provincias de Marbella y Málaga. Según algunas estimaciones de la industria, el crecimiento es bastante notable.
Yo mismo he escrito anteriormente que el mercado de lujo está creciendo a un ritmo más rápido que el mercado en general. Eso crea espacio para nuevos jugadores en este nicho, ya sea la incorporación de agentes a agencias existentes o la adición de agencias completamente nuevas.
Hay un factor final que vale la pena mencionar también: las marcas no solo llegan y se llevan la clientela existente. Traen consigo su propia red de clientes de alto patrimonio neto preexistentes.
Eso ampliará el mercado y creará más demanda de nuevas construcciones de propiedades de lujo, especialmente con la revisión de las regulaciones de planificación que abrirán nuevas oportunidades de desarrollo. Todo eso creará más empleos.
Su llegada también es probablemente un resultado del efecto imán, con lo que quiero decir que los estadounidenses ya se están mudando a España en números crecientes, y Andalucía es un destino popular. Las agencias están siguiendo a sus clientes. Como escribí: “A finales de 2022, la provincia de Málaga albergaba a 2.692 residentes estadounidenses. Eso la convierte en la provincia con el cuarto mayor número de ciudadanos estadounidenses… También hay ahora ocho ciudades de EE. UU., incluidas Los Ángeles, Dallas y Miami, que ofrecen vuelos directos a España.”
Aunque hay cierta razón para la ansiedad entre los agentes inmobiliarios locales, en general, creo que es un momento emocionante que ofrece grandes oportunidades. Muestra cuánto nos hemos convertido en un destino de clase mundial.