Si estás pensando en comprar una propiedad de forma privada en España, sin pasar por una agencia inmobiliaria, aquí tienes nuestros consejos principales sobre las cosas que debes considerar antes de firmar o entregar dinero.
Existen varias razones por las cuales alguien podría querer comprar una propiedad de forma privada, en lugar de a través de una agencia inmobiliaria en España, pero la principal razón es el costo. Puedes ahorrar entre dos y cinco por ciento del precio total de compra de la propiedad al hacerlo de forma privada.
Sin embargo, esta opción conlleva más riesgos y podría ocasionarte más dificultades legales con la compra. Para aquellos que deciden que la compra privada es la mejor opción, aquí tienes algunos consejos importantes a recordar para que el proceso sea más fluido.
Contrata a un abogado
No es necesario contratar a un abogado en España al comprar una propiedad. El único profesional legal que realmente necesitas es el notario al firmar las escrituras, sin embargo, es recomendable contratar uno, especialmente si estás comprando de forma privada. Este es probablemente el consejo más importante en nuestra lista. Los agentes inmobiliarios conocen los procesos legales de compra de viviendas y pueden aconsejarte sobre qué documentos necesitarás, pero si no tienes uno, aún necesitarás a alguien que te asesore y revise todos los documentos legales por ti. Es importante tener a alguien de tu lado durante el proceso.
Verifica que no haya deudas pendientes sobre la propiedad
Es importante verificar que no haya deudas pendientes sobre la propiedad antes de adquirirla, de lo contrario, podrías quedarte con ellas al tomar posesión. Este es uno de los aspectos en los que tu abogado puede ayudar. “Antes de la formalización de la compra de una vivienda, siempre que tengas un interés legítimo, podemos obtener información de manera legal sobre los cargos, deudas y condiciones fiscales que tiene una propiedad, a través de la solicitud de un Certificado de Registro o una simple nota registral”, explica Gerard Aguilar, del departamento de gestión documental y director de fiscalidad en Tecnotramit.
Conoce a la persona de la que estás comprando
Todos sabemos que hay agentes inmobiliarios que solo te dirán lo que quieres escuchar y no construirán una buena relación con sus clientes, sin embargo, los agentes inmobiliarios con los que probablemente compres son aquellos en los que confías y con los que has llegado a conocer. Sin esta relación con un agente inmobiliario, es una buena idea construir una relación con el propietario en su lugar. Llega a conocerlo realmente y hazle preguntas sobre la propiedad, la zona local y los vecinos. Todo esto puede ayudarte a establecer una buena relación con él y conocer su nivel de confiabilidad.
Asegúrate de hacer una inspección
En muchos países, como por ejemplo el Reino Unido, es muy común hacer una inspección de una propiedad antes de continuar con la compra. En España, esto no es tan común, pero si estás comprando de forma privada, sin ayuda de un agente inmobiliario, es una buena idea considerarlo. Aunque los agentes inmobiliarios no están capacitados en arquitectura, todavía saben qué buscar en la estructura de una propiedad porque ven muchas. Sin un agente inmobiliario que te aconseje sobre qué trabajos pueden ser necesarios o no, podría ser una buena idea contratar a un tasador, solo para saber en qué te estás metiendo. Es importante no creer únicamente la palabra del vendedor de que la propiedad está estructuralmente sólida.
No olvides firmar un Contrato de Compra Privado
Aunque no es obligatorio, es normal firmar un Contrato de Compra Privado con el vendedor antes de firmar las escrituras. Esto no se registra en el registro, pero es válido legalmente. Al firmar el contrato, generalmente pagarás al vendedor el 10 por ciento del precio total de venta como depósito. Si luego te echas atrás en el contrato, perderás este dinero, pero si el vendedor se echa atrás, deberá devolverte el doble. Por lo general, el agente inmobiliario ayudará a organizar el contrato de compra privado, sin embargo, sin uno, tú y el vendedor deben asegurarse de organizarlo entre ustedes.
Dales tiempo suficiente para asegurar un préstamo hipotecario
Si necesitas obtener una hipoteca para comprar la propiedad, debes darte suficiente tiempo para que se apruebe. El abogado Raymundo Larraín Nesbitt le dijo a Spanish Property Insight que recomienda al menos 45 a 60 días. Por lo general, al firmar el contrato de compra privado, tú y el vendedor llegarán a un acuerdo sobre la fecha en que se firmarán las escrituras de la propiedad ante el notario y se hará el intercambio. Si no logras asegurar un préstamo hipotecario antes de la fecha acordada, podría resultar en que pierdas tu depósito del 10 por ciento mencionado anteriormente.
Asegúrate de que el vendedor tenga todos los documentos necesarios
Muchos documentos, como el plano de la propiedad, los detalles de las tarifas de la comunidad, el certificado de habitabilidad y los últimos recibos del impuesto IBI, serán recopilados por un agente inmobiliario y te serán mostrados al mostrar interés en la propiedad. Pero si no hay un agente inmobiliario, dependerá del propietario recopilar toda esta información y mostrártela. No debería ser difícil, ya que son cosas que el propietario debería tener de todos modos, solo se trata de recordar dártelas todas.
Asegúrate de obtener un inventario detallado
Si compras sin un agente inmobiliario (o incluso con uno), a veces las cosas pueden volverse un poco confusas en cuanto a lo que está incluido en la propiedad, especialmente si no se ha escrito en ningún documento que el agente inmobiliario normalmente proporcionaría. Es realmente importante obtener un inventario detallado del vendedor sobre lo que dejarán en la propiedad. Puede que esperes que el lugar no esté amueblado cuando recibas las llaves, pero podrías sorprenderte al encontrar elementos como las luminarias, los enchufes y el horno también desaparecidos. Asegúrate de que el vendedor escriba exactamente lo que dejará en la casa y que ambos lo firmen para que todo quede claro.
Nunca acuerdes que un vendedor pueda quedarse en la propiedad después de la compra
Esto es particularmente importante, incluso si es solo por un par de días para que puedan recoger sus cosas. “Esto puede crear grandes problemas legales para un comprador, que requerirán un procedimiento de desalojo completo”, advierte Nesbitt.
¿Qué estafas debo tener en cuenta?
Según pisos.com, algunos de los casos más comunes de fraude relacionados con la compra y venta de propiedades en España ocurren cuando la persona que dice ser el propietario en realidad no lo es.
La forma más fácil de verificar que el vendedor y el propietario son la misma persona es solicitando pruebas de esto del Registro de la Propiedad de España.
Otra estafa a tener en cuenta es la doble venta: cuando los estafadores intentan vender una propiedad a un tercero cuando ya ha sido vendida mediante un contrato de compra privado a otra persona. Estate atento a la ocultación de cargas y deudas sobre la propiedad solicitando toda la documentación relevante, incluido el último recibo del IBI.
También puedes solicitar una carta del presidente de tu comunidad de vecinos (la comunidad) confirmando que todas las tarifas han sido pagadas por el propietario.
También hay contratos fraudulentos a tener en cuenta, cuando el estafador produce un contrato falso que el comprador firma y posteriormente entrega un depósito al presunto vendedor, que luego desaparece con el dinero.
Lo ideal aquí sería que tu abogado revisara la documentación y se asegurara de que todos los trámites sean legales.
Por último, algunos vendedores podrían intentar ofrecerte un descuento en el precio de venta a cambio de pagar una parte en efectivo.
Esto reducirá sus impuestos sobre ganancias de capital. Sin embargo, cuando te toque vender la propiedad, debido a que la propiedad se registró a un precio más bajo, deberás pagar muchos más impuestos sobre ganancias de capital, ya que el valor de la propiedad aparentemente ha aumentado mucho.
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