Residencias de marca, “la nueva tendencia inmobiliaria en España”, dijo el sitio web inmobiliario Idealista en septiembre pasado. “El auge de las residencias de marca en España” fue el titular de un informe de octubre de 2023 de la consultora inmobiliaria Colliers. Con colaboraciones entre promotores y hoteles, Colliers estimó que la oferta se triplicaría en cuatro años. Un fenómeno en Andalucía, Canarias y Madrid, las residencias de marca están en camino a Mallorca. O lo estarían de no ser por una moratoria urbanística del ayuntamiento.
Four Seasons ya estaba en el mercado de residencias de marca antes de anunciar su intención de construir nueve villas de lujo en los mismos terrenos que el Hotel Formentor. Como explicó Laura Hernando, directora general de hoteles de Colliers: “Originarias del sector hotelero, las residencias de marca están expandiendo ahora sus horizontes, ofreciendo un terreno fértil para el mercado inmobiliario de lujo. España es un destino altamente atractivo para inversores internacionales que buscan una mezcla de lujo, hospitalidad de primera categoría y excelencia residencial”.
Marcas como Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld y Lamborghini se han sumado a la tendencia de las residencias de marca, pero como señala Colliers, los orígenes estaban entre los hoteles, como Four Seasons, Mandarin Oriental y Marriott; jugadores internacionales de gran envergadura, por tanto. La sinergia con los hoteles es clara. Los propietarios de residencias de marca asociadas a un hotel tanto por nombre como por ubicación pueden esperar que se proporcionen servicios de lujo de estilo hotelero para la vivienda de lujo y que también estén disponibles en el hotel mismo.
El plan para las villas en Formentor fue un desarrollo adicional para hacer de esta parte de Pollensa un enclave de exclusividad. Desde que el hotel abrió por primera vez en 1929, la península ha tenido un carácter exclusivo, pero ahora se está elevando varios peldaños más. Otras ideas que se han mencionado incluyen un helipuerto. No se ha presentado ninguna solicitud para esto, y la opinión general es que de todos modos sería rechazada por motivos ambientales. Aunque esto sea poco probable, ¿se puede descartar por completo? Podría depender de hasta dónde quiera llegar Four Seasons para desafiar los límites.
Más precisamente, se debería hacer referencia a Inmobiliaria Formentor S.A. Esta es la empresa que posee el hotel y los terrenos, por lo que fue esta empresa la que presentó el plan para las residencias de marca. El 30 de enero, una reunión del ayuntamiento de Pollensa aprobó una moratoria en la emisión de licencias de construcción. Esta moratoria fue muy específica. Con una duración de un año, se aplicaba al área de la rotonda de Can Berenguer en la ciudad y a Formentor.
La moratoria, al parecer, estaba motivada por los planes de desarrollo. En lo que respecta a Can Berenguer, Mercadona había anunciado la adquisición de terrenos. También se entendía que había un plan de Aldi para la misma zona. En Formentor, las residencias de marca claramente influenciaron la moratoria. En ambos casos, el ayuntamiento tiene la intención de revisar la planificación. Esto se hará en el plan urbanístico general de Pollensa y en forma de un plan especial para Formentor. El ayuntamiento tendrá que darse prisa. Básicamente se ha dado doce meses para redactar y aprobar estas revisiones. O al menos para haber sacado las revisiones para consulta pública junto con, se supone, una extensión de la moratoria.
Hubo un consenso entre los partidos políticos en apoyo a la moratoria. Sin embargo, la oposición planteó preocupaciones en relación con posibles reclamaciones de compensación, no para Can Berenguer, para el que no se habían presentado solicitudes de planificación, sino para Formentor. El 3 de diciembre de 2024, Inmobiliaria Formentor S.A. presentó una solicitud al ayuntamiento para la construcción de las nueve villas, descritas como “nueve unidades de ampliación del hotel”, dentro de los mismos terrenos del hotel y en una parcela ya clasificada como “solar”. Y solar significa que existen servicios para el desarrollo. Este no es un terreno virgen y cumple, según la empresa, con una zona de “edificabilidad no utilizada”. En otras palabras, y pasando por encima de todo el argot y la terminología de planificación arcanos, no hay razón por la que, en opinión de Inmobiliaria Formentor, las villas no puedan construirse.
Las preocupaciones de la oposición ya se han hecho realidad. La empresa ha apelado la decisión de la reunión del consejo de enero. Quiere que esto sea anulado totalmente (en lo que respecta a sus terrenos de todos modos) y ha dicho que buscará compensación si, al final, la moratoria conduce a la prohibición y, por lo tanto, no hay residencias de marca.
A nivel político, ha sido bastante obvio que el ayuntamiento ha estado menos entusiasmado con la reurbanización del hotel de lo que era el caso antes de las elecciones municipales de 2023. Por ejemplo, el actual alcalde, Martí March del PSOE, no asistió a un día de puertas abiertas para mostrar a las autoridades y a los medios de comunicación el interior del hotel unas semanas antes de su apertura en agosto del año pasado. Hay que tener esto en cuenta, aunque cabe destacar que la administración liderada por el PSOE no bloqueó las solicitudes de licencia pendientes que permitieron la finalización de las obras en el hotel.
Más que nada, sin embargo, está la cuestión de la imagen pública, específicamente a nivel local. Uno no puede evitar sentir que la empresa no ha salido bien parada de todo esto. Sí, hay nuevos empleos y altos salarios que se pagan, pero incluso la grandeza del hotel reurbanizado no ha ganado total favor, mientras que hubo problemas en torno a la autorización para la demolición total del antiguo hotel y el vertido de residuos de la excavación para facilitar la nueva construcción.
Una pregunta que se me ocurre se refiere a la clasificación de la tierra para uso. Por lo general, hay una distinción de planificación entre la tierra para fines residenciales y turísticos. Si se quiere un ejemplo de esto, ha existido en Playa de Palma, donde se ha hablado de reclasificar la tierra turística como residencial para construir alojamientos para trabajadores del sector turístico. ¿Una residencia de marca vinculada a un hotel en el mismo terreno es un propósito residencial o turístico? Uno podría sugerir que hay un área gris, la empresa refiriéndose (como se mencionó) a unidades de ampliación del hotel.
Según Inmobiliaria Formentor S.A., la tierra para las villas es diferente a otras tierras en la península para las que no hay cumplimiento de la planificación. Insisten en que se han cumplido todas las obligaciones de planificación y llaman la atención sobre ejemplos similares de restricciones de planificación que han llegado al Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares y han recibido fallos favorables para los promotores. El ayuntamiento argumenta lo contrario. La solicitud de licencia en diciembre no estaba “completa”.
Si creíamos que las controversias del nuevo Hotel Formentor habían terminado, deberíamos pensarlo de nuevo.