LOS COMPRADORES en el mercado inmobiliario de España están logrando negociar hasta un 30% de descuento al adquirir pisos propiedad de bancos.
Leandro Tomeo, experto en inversiones inmobiliarias y creador de contenido en TikTok (@leandrotomeo), ha arrojado luz sobre cómo los inversores pueden acceder a estas oportunidades, que en su mayoría provienen de impagos de hipotecas, desarrolladores en quiebra e incluso viviendas ocupadas ilegalmente.
La mayoría de los compradores de viviendas buscan propiedades en portales como Idealista o Fotocasa, pero inversores como Tomeo toman un enfoque diferente.
Al estar registrados con instituciones financieras, reciben notificaciones directas de las propiedades propiedad de bancos disponibles, lo que les permite seleccionar las mejores oportunidades antes de que lleguen al mercado abierto.
Una alternativa al mercado inmobiliario tradicional existe en España, lejos de los portales en línea habituales.
Una vez que se identifica una propiedad, esta se somete a una inspección.
Algunas propiedades pueden ser aseguradas con descuentos de hasta un 30% al pagar en efectivo, según el inversor inmobiliario Leandro Tomeo.
Los bancos y fondos de inversión, deseosos de deshacerse de bienes raíces, a menudo están dispuestos a negociar precios más bajos para acelerar las ventas.
Sin embargo, los compradores también deben estar preparados para obstáculos burocráticos, incluyendo la firma de un documento de Conozca a su Cliente (KYC), que verifica la identidad del comprador, ya sea un individuo o una empresa.
Se requiere típicamente un depósito de reserva de entre €1,500 y €3,000 antes de que la compra final pueda proceder, sujeta a verificaciones contra el lavado de dinero.
Encontrar buenas ofertas se está volviendo más difícil a medida que los precios de las propiedades aumentan, y los inversores deben asegurarse de comprar por debajo del valor de mercado para garantizar la rentabilidad.
La financiación es otro obstáculo, ya que los bancos suelen ofrecer solo hipotecas del 50-70% para propiedades de inversión.
Los altos impuestos de transacción inmobiliaria en España también se suman a los costos.
“Los compradores deben tener en cuenta el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y las tarifas notariales, que pueden oscilar entre el 4% y el 10% del precio de compra,” explica Tomeo.
Tomeo aconseja a los inversores tener un mercado objetivo claro antes de comprar: “No compre a menos que sepa a quién va a vender o alquilar.”
Las estrategias de alquiler también juegan un papel crucial: los alquileres a medio plazo (hasta 11 meses) y los alquileres vacacionales suelen ser más rentables y legalmente seguros que los alquileres a largo plazo debido a las leyes de protección al inquilino en España.
Además, los inversores deben tener en cuenta los costos de renovación, contratando a empresas de construcción de buena reputación en lugar de trabajadores independientes, y asegurándose de que todo el trabajo esté facturado para evitar problemas legales y contables.
Sin embargo, hay gangas que se pueden encontrar ya que los bancos siguen vendiendo miles de propiedades que adquirieron después de la crisis financiera de 2008, cuando más de medio millón de casas cayeron en sus manos.
A diferencia de los vendedores privados, las instituciones financieras a menudo están ansiosas por liquidar activos, lo que facilita las negociaciones para los compradores.
Junto a los bancos tradicionales, los fondos de capital privado también están buscando sacar provecho de sus activos inmobiliarios.
Estas propiedades en dificultades provienen de diversas situaciones, incluidos impagos de hipotecas y desarrollos inacabados.
Algunos bancos incluso ofrecen opciones de financiamiento para completar proyectos de construcción, posicionándose como socios estratégicos para los inversores.
Con los bancos españoles aún teniendo importantes carteras de propiedades, aquellos que saben cómo navegar por el sistema podrían asegurar acuerdos lucrativos, si pueden superar los desafíos burocráticos y financieros en el camino.