“
La primera ley general de turismo para las Islas Baleares se aprobó en abril de 1999. Gran parte de esta ley fue una consolidación de la avalancha de decretos y regulaciones emitidos por el ministerio de turismo una vez que se formó en 1983 tras el establecimiento del gobierno autónomo en las Islas Baleares. Para ese entonces, el turismo de masas, cuando el primer ministro de turismo de las islas, Jaume Cladera, comenzó a trabajar en esta hiperactividad legislativa, llevaba existiendo unos veinte años aproximadamente. Los decretos eran necesarios porque el marco regulador hasta 1983 no había logrado seguir el ritmo de los enormes cambios en las Islas Baleares y sus implicaciones.
Entre estas implicaciones estaba la obsolescencia parcial de la infraestructura desarrollada en la carrera hacia el Turismo Grande y a través del proceso de Balearización, como se llegó a conocer al desarrollo en un sentido peyorativo debido a las consecuencias negativas de la transformación costera. Por lo tanto, para el momento de la primera ley general de turismo, los responsables políticos y comentaristas ya estaban acostumbrados a referirse a la obsolescencia, incluso si esto tenía poco más de 30 o 40 años de antigüedad. Como el stock hotelero era una de las principales preocupaciones de obsolescencia, la ley buscaba abordarla. Uno de los artículos de esa ley se refería por tanto al “régimen de establecimientos con cierre definitivo”, y una cláusula destacaba la posibilidad de cambio de uso para un fin no turístico. Esta era una alternativa, por ejemplo, a la demolición total y empezar de nuevo con un nuevo establecimiento turístico.
Más que nada, el cambio de uso podría haber contemplado la vivienda residencial. Podría haber, pero no necesariamente este era el resultado. De hecho, prácticamente no hubo cambios de uso. Avancemos trece años y se introdujo la segunda ley general de turismo. Esta también consideraba la obsolescencia y era más específica que la ley de 1999 en abrir la posibilidad de convertir viejos hoteles en viviendas. Hubo una buena cantidad de discusión sobre esta conversión potencial, el ministro, Carlos Delgado, habiendo recibido elogios por presionar esta iniciativa en particular.
La ley se aprobó en un momento en que el sector turístico comenzaba a salir de la disminución de la actividad turística causada por la crisis financiera. Para los propietarios de propiedades hoteleras, quizás había algún incentivo para optar por la conversión, ya que la crisis había contribuido a exponer la obsolescencia. Pero la práctica no apoyaba esto. La ley en sí carecía de incentivos genuinos en términos financieros, un obstáculo había sido, por ejemplo, la ausencia de una renuncia de las normas de licencias del ayuntamiento que requerían pago. Además, había regulaciones de planificación que se habían afianzado en la ley de turismo de 1999 y la confirmación de POOT, una especie de sistema de cuotas que determinaba la clasificación según fines residenciales o turísticos. La reclasificación teóricamente no estaba fuera de la cuestión, pero en la práctica chocaba con la inercia municipal.
Por lo tanto, no había una dinámica para fomentar la conversión, mientras que los propietarios en 2012 veían la luz al final del túnel de la crisis financiera, el regreso de los buenos tiempos turísticos y, en última instancia, una revalorización al alza de sus bienes raíces que habían sufrido un duro revés a partir de 2008. Pero para los propietarios con problemas de efectivo que no estaban dispuestos o no podían aguantar, siempre existía la posibilidad de vender a precios de saldo a inversores que estaban merodeando y de hecho comprando hoteles. Hubo ejemplos aislados de conversión, pero estos estaban en el espíritu de una ley que no había contemplado fines de vivienda específicos. Esto no era conversión para vivienda asequible o social, la narrativa que rodeaba esto en 2012 no era nada parecida a lo que es hoy en día.
La conversión a cualquier tipo de fin de vivienda ha estado sobre la mesa durante al menos 25 años, las posibilidades para esto habiendo sido perseguidas más recientemente por los gobiernos de Armengol y Prohens. Con Armengol, el impulso fue la pandemia. Las medidas de emergencia diseñadas para ayudar a una economía golpeada incluían la conversión de hoteles. La Federación Hotelera de Mallorca, por ejemplo, apoyó esta medida diciendo que estudiaría su potencial. La realidad fue que la pandemia, por mucho que su impacto fuera mucho más devastador, no fue tan duradera como la crisis financiera y también resultó en asistencia financiera a las empresas de una manera que la crisis nunca hizo. La luz al final del túnel se vio antes, mientras que las disposiciones de vivienda social establecidas por el gobierno resultaron ser menos atractivas.
Uno de los primeros anuncios importantes del gobierno de Prohens después de asumir el cargo en 2023 fue la emisión del decreto de vivienda de emergencia. La conversión de hoteles volvió a estar sobre la mesa, el nuevo gobierno de hecho había reelaborado el texto del decreto del gobierno de Armengol, uno que resultó ser un fracaso total ya que nunca hubo solicitudes de conversión.
En 2022, el gobierno de Armengol llegó a un acuerdo con desarrolladores para construir hasta 14,000 nuevas viviendas asequibles en los próximos años (número no especificado de años). Para Mallorca específicamente, eran 12,700. La conversión se limitaría a hoteles de una y dos estrellas (y también albergues), de los cuales había 186 establecimientos en Mallorca. Si se sumaban los apartamentos turísticos de una llave, el número aumentaba a 365. Juntos tenían 11,476 unidades, alrededor del 90% del número objetivo de nuevas viviendas. Teniendo en cuenta una reducción en el número de estas unidades debido a la renovación y ampliación, era posible imaginar al menos el 50%. Pero no hubo ningún interesado.
Las propuestas de conversión debían ser presentadas a una comisión para la conversión y cambio de uso de establecimientos turísticos. Presidida por el ministerio de turismo, esta comisión comprendía varios ministros (y/o consejeros del Consejo de Mallorca), ayuntamientos, las dos principales organizaciones empresariales y los dos principales sindicatos. Los sindicatos tenían un interés particular debido a las implicaciones laborales de la pérdida de establecimientos turísticos. A los ayuntamientos se les darían dos meses desde la solicitud para determinar si un proyecto de conversión era viable o no. Entre los problemas estaban las implicaciones para la movilidad – tráfico, acceso al transporte público y similares. Y si los propietarios finalmente optaban por la conversión y esta era aprobada, tendrían que pagar a los ayuntamientos el cinco por ciento del costo de la obra. Que era precisamente lo que se esperaba que pagaran bajo la ley de turismo de 2012.
La administración de Prohens al menos está tratando de simplificar los procedimientos. Pero a pesar de que desde entonces ha modificado su decreto inicial mediante la introducción del concepto de vivienda a precio limitado, lo que implica un incentivo y beneficio algo mayor para los desarrolladores, el ministro de vivienda, José Luis Mateo, la semana pasada respondió a una pregunta de la oposición sobre el progreso con la conversión explicando que actualmente hay 34 viviendas en proceso. Estas incluyen 15 en Sant Llorenç, once en Manacor, seis en Ses Salines y dos en Costitx. Para crédito del gobierno, estas son 34 más de las que logró el último gobierno, pero el número hasta ahora escaso vuelve a resaltar las aparentes dificultades que implica la conversión, siendo la falta de incentivos la principal de ellas.
En todo esto surge la posibilidad de expropiación, pero eso plantea la cuestión de un precio justo a pagar. Cuando el gobierno de Armengol dijo que estaba reservando un presupuesto para esto – diez millones de euros – la respuesta de la Asociación Española de Directores y Gerentes de Hoteles fue que significaría “ruina” para las familias en Mallorca que iban a perder su principal fuente de ingresos al ver expropiados sus hoteles por “ridículos precios justos”. Estas familias podrían esperar el día en que un inversor llame a su puerta y les ofrezca lo que consideran un precio justo genuino. Incluso con el establecimiento más obsoleto, conocen el valor de los bienes raíces. ¿La conversión a gran escala alguna vez va a suceder o es imposible?
“