El mercado inmobiliario español sigue mostrando una fortaleza significativa, lo que sugiere un mayor crecimiento en los próximos años.
Sin embargo, para ver esta tendencia es necesario observar algunas de las cifras en un contexto más amplio debido a las distorsiones del período de Covid y post-Covid.
También hay elementos estructurales en el mercado inmobiliario, la construcción y los precios en España y en la Costa del Sol que son externos pero que de todas formas lo afectan. Pero empecemos con el contexto de COVID/post-COVID.
ENTENDER EL CONTEXTO DE COVID/POST-COVID
Mantener en mente este contexto es clave si queremos interpretar adecuadamente los datos del mercado. Por ejemplo, los analistas están comenzando a omitir las comparaciones habituales de los datos actuales con los años inmediatamente anteriores. En su lugar, comparan los datos actuales con años anteriores a 2020, cuando comenzó la pandemia de COVID-19.
Argumentan que el comportamiento económico durante 2020-2022 puede ser engañoso, dadas las fluctuaciones extremas que la pandemia y sus consecuencias produjeron.
Si hacemos este ajuste, la situación para España parece muy positiva, especialmente para regiones como Málaga y la Costa del Sol, donde el número de compradores extranjeros y el mercado de lujo compensan factores negativos como la inflación.
EL PANORAMA GENERAL PARA ESPAÑA
Comencemos con algunas cifras en bruto que sugieren una imagen sombría del mercado inmobiliario español en comparación con 2022. Vale la pena analizarlas para entender su verdadero significado y ver por qué son incorrectas.
Según los números en bruto, las ventas de viviendas cayeron un 9,7% en 2023 (10,8% para viviendas usadas, 4,8% para viviendas nuevas) en comparación con 2022. También hubo una disminución en el aumento de los precios de las viviendas. Como se puede ver en el siguiente gráfico, los aumentos de precios disminuyeron durante los confinamientos por Covid. Comenzaron a subir rápidamente a principios de 2021 a medida que la economía se reabrió y luego disminuyeron a lo largo de 2022.
De todas formas, estos números están distorsionados al ser comparados con 2022. En ese año, el mercado inmobiliario experimentó un aumento de la demanda reprimida después de la pandemia de Covid-19. Para posicionar correctamente las ventas de 2023 en términos de tendencias generales, necesitamos ver su relación con el último año de números de ventas previo a Covid. El último año en el que hubo un mercado “normal”. Según el mismo informe de Caixa Bank, lo que encontramos es que las ventas de viviendas en España han crecido un 16,1% a nivel nacional en comparación con 2019.
PROVINCIA DE MÁLAGA Y LA COSTA DEL SOL
Lo que se aplica al mercado inmobiliario español es igualmente evidente cuando observamos las estadísticas regionales en la provincia de Málaga y la Costa del Sol. Así como en el resto de España, las ventas de viviendas en la provincia de Málaga han disminuido desde la demanda reprimida que vimos liberada después de la pandemia en 2022. Por ejemplo, entre enero y noviembre de 2023 se produjeron 32,115 transacciones inmobiliarias. En relación con 2022, eso representa una disminución del 17,75% desde más de 39,000 ventas en total.
Eso parece alarmante hasta que lo comparamos con las transacciones anteriores a la pandemia: hubo 27,710 en 2019, lo que significa un aumento del 15,9% entre ese año y 2023. Eso es más o menos una tasa de crecimiento del 4% anual, lo cual es muy saludable.
Según el mismo artículo en Sur in English, citando a un portavoz de Idealista.com, la disminución en las ventas de viviendas puede, de hecho, ser el resultado de una falta de oferta tanto como cualquier otra cosa:
“…las caídas no son un desastre para el mercado, ya que parecen estar más relacionadas con la reducción en la oferta disponible para la venta que con una caída severa en la demanda. Es muy probable que los próximos datos de cierre para 2023 acerquen el volumen de transacciones a poco menos de 600,000 unidades y será el segundo volumen más alto de ventas desde la explosión de la burbuja de 2008, solo por detrás de 2022”.
Como el siguiente gráfico demuestra, la imagen es más compleja en general. Incluso antes de la pandemia, en 2017, hubo un pico en las ventas de viviendas en la provincia de Málaga. Eso fue seguido por una disminución que se convirtió en un declive sustancial con el inicio de Covid. En el mes de noviembre de 2023, las ventas se mantuvieron justo por encima del pico de 2017. Eso sugiere un retorno a un patrón normal de crecimiento en las ventas de viviendas.
CASAS DE LUJO: ¿EL IMPULSO MÁS FUERTE?
Además de la fortaleza general del mercado de la Costa del Sol, también vemos que las compras de viviendas de lujo juegan un papel desproporcionado aquí. Según un informe del mercado inmobiliario de lujo español de Hiscox, había 2,500 viviendas en venta en 2023 con un valor superior a 3 millones de euros en la provincia de Málaga, o el 34% del mercado super-lujoso español. La mayoría de estas viviendas de alta gama se encuentran en Benahavís, Estepona y Marbella, un área conocida como el Triángulo de Oro.
Los inversores extranjeros con patrimonio neto ultra alto están acudiendo en masa a comprar villas, apartamentos y áticos de lujo, atraídos por el clima favorable de España, el estilo de vida y la buena relación calidad-precio en comparación con otros destinos europeos de primera categoría. Los precios en el segmento de viviendas de lujo de España han aumentado un 10-20% desde 2021.
En el rango súper lujoso, las viviendas en Benahavís tienen un valor promedio de 6.8 millones de euros con un precio promedio por metro cuadrado de 6,437 euros. En Marbella, el promedio es de 7 millones de euros, con un precio por metro cuadrado que se acerca a los 11,000 euros. Para comparación, el precio promedio por metro cuadrado en España era de 2,152 euros.
En general, el mercado inmobiliario de lujo de España ha mostrado una notable resistencia en comparación con algunos otros países europeos. Por ejemplo, el Reino Unido ha sufrido importantes declives en los volúmenes de ventas y precios. El sector de la propiedad de primera categoría de España, por otro lado, sigue prosperando. Esta divergencia se puede atribuir a varios factores. El atractivo estilo de vida de España, su excelente clima y su relativa asequibilidad lo convierten en una propuesta atractiva para compradores adinerados que buscan una base europea.
EL IMPACTO POSITIVO DE LOS COMPRADORES EXTRANJEROS
Para finales de 2023, los extranjeros representaron un tercio de todas las compras de viviendas en las ciudades del triángulo de oro de la Costa del Sol. Comparemos eso con el resto de España, donde las compras extranjeras representan solo el 21.4%. Los británicos continuaron liderando el ranking de compradores extranjeros, seguidos por suecos, holandeses y belgas.
Otro factor impulsor ha sido los eventos mundiales. Con la guerra en Ucrania, por ejemplo, los rusos han desaparecido mientras que el número de ucranianos crece. La demanda de compradores de lugares en conflicto como Ucrania e Israel ha crecido, convirtiendo a Marbella en un “destino de refugiados”, según José Carlos León, presidente de la LPA (Leading Property Agents of Spain). Algunos buscan propiedades de nivel medio a alto entre uno y tres millones de euros.
Algunos especulan que el número de compradores de viviendas estadounidenses, que ya está creciendo, aumentará debido a los eventos en su país. Según el Consejo General del Notariado de España, los ciudadanos de EE. UU. compraron más de 2,600 viviendas en España entre la segunda mitad de 2022 y la primera mitad de 2023, rompiendo récords.
Curiosamente, mientras que Madrid era anteriormente donde se concentraban las compras de viviendas de estadounidenses, ya no es el caso. Las ubicaciones preferidas para los compradores estadounidenses se han desplazado a Barcelona y Valencia, y preveo que la Costa del Sol estará entre las tres primeras en los próximos 5 años.
PRECIOS E INFLACIÓN
Como se mencionó anteriormente, los precios de las viviendas en España, especialmente en las regiones costeras, han permanecido notablemente estables. En los últimos dos años, han crecido por encima de la tasa de inflación tanto durante el auge de compras post-pandemia como en el retorno a la “normalidad” de 2023.
¿Qué puede explicar el hecho de que los precios de las viviendas en España hayan aumentado en el primer trimestre de 2024 un 7% (3,68% ajustado a la inflación) en comparación con el año anterior? De manera similar, en 2023, los precios aumentaron un 8,16% (4,19% ajustado a la inflación).
Varios factores están en juego aquí. Uno de los más importantes es que si bien los precios están subiendo en España, lo están haciendo desde un nivel muy bajo. La crisis de la vivienda de 2007-2013 golpeó especialmente fuerte al mercado español. Recién ahora está alcanzando niveles de precios comparables a los de 2007, hace 17 años.
Eso no solo significa que comprar incluso una casa de lujo todavía parece ser una ganga, especialmente para los compradores extranjeros. También significa que están dispuestos a elevar el precio para obtener la casa que desean porque en comparación con su país de origen, todavía parece una ganga.
Un segundo factor, especialmente en las regiones costeras, es el crecimiento sostenido del turismo. Esto ha convertido a la inversión inmobiliaria destinada al alquiler turístico en una inversión de calidad con retornos sólidos. Como señaló un estudio de Caixa Bank de 2024:
CaixaBank Research pronostica que el PIB del sector turístico crecerá un 2.5% en términos reales en 2024, alcanzando un nivel un 7.1% por encima de 2019. Terminó 2023 con un crecimiento interanual del 6.9% y superó el nivel de 2019 en un 4.5%.
El tercer factor, relacionado con los dos primeros, es que la nueva construcción de viviendas en España, y especialmente en áreas de alta demanda como la Costa del Sol, queda rezagada con respecto a la demanda.
“En 2023, el número de viviendas iniciadas aumentó un 1.1% interanual a 98,040 unidades, una mejora respecto a una disminución anual del 3.5% en el año anterior, según cifras del Ministerio de Fomento. Del mismo modo, las viviendas terminadas también aumentaron ligeramente un 0.7% a 80,473 unidades en 2023, en contraste con una caída del 4.9% en 2022”.
Estos números mejorados son una buena señal, apuntando hacia la recuperación en la construcción de viviendas. Pero con las ventas aumentando a un ritmo del 4% por año, la falta de sincronización entre la oferta y la demanda continúa. Un estudio de Idealista argumenta que este desequilibrio a largo plazo entre la oferta y la demanda es otro factor que crea presión al alza sobre los precios. Parte del problema está relacionado con la inflación en el precio de los materiales de construcción, que parece estar nivelándose, según algunos estudios.
Independientemente de si la inflación disminuye, es probable que el desequilibrio estructural a largo plazo siga siendo un problema. Esto es especialmente cierto ya que el gobierno actualmente no tiene un plan de acción claro para incentivar la nueva construcción.
Existe la esperanza de que el movimiento hacia reformas en el régimen urbanístico en Andalucía, como el LISTA o el nuevo PGOU/POU de Marbella, ayudarán a aliviar este problema. Pero podemos esperar que los precios sigan aumentando de manera estable en el corto y mediano plazo.
MIRANDO HACIA ADELANTE
En general, los números muestran que el mercado ha pasado claramente por un período de reajuste desde la era post-Covid. La “euforia irracional” que acompañó a la reapertura de la economía post-Covid no podía durar.
Entender que 2022 fue una distorsión a corto plazo nos ayuda a tener una imagen clara del verdadero estado del mercado. Dado que las ventas siguen por encima del pico previo a la pandemia de 2017, sugiere que seguimos en un mercado sólido con una alta demanda.
Según Pelayo Barroso, director nacional de Investigación de Savills, citado en un reciente artículo de Idealista sobre el estado del mercado inmobiliario, la demanda es mayor de lo esperado:
“La demanda ha evolucionado de manera muy positiva. Está creciendo aproximadamente un 10% en comparación con el mismo período del año pasado, que fue un año muy bueno en términos de ventas. Sin embargo, la actividad de desarrollo todavía está muy en déficit. A principios de año pensábamos que iba a ser un buen año, pero más en línea con 2023. Nos sorprende la fortaleza de la demanda, por encima de lo que se esperaba inicialmente.”
Existen algunos vientos en contra ya que la resaca del aumento de la inflación post-Covid ha dificultado el crecimiento del mercado; desde tasas de interés altas hasta bajos inicios de construcción. Sin embargo, las tendencias en el mercado inmobiliario que hacen de España un destino atractivo sugieren que los precios seguirán creciendo de manera estable en el período venidero.