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Desde los primeros días de la pandemia, los propietarios de grandes edificios en Nueva York y otras ciudades importantes han estado esperando desesperadamente que el negocio de bienes raíces comerciales se recupere a medida que los trabajadores regresen a las oficinas.
Cuatro años después, el trabajo híbrido se ha vuelto común, y la presión sobre los propietarios de propiedades se está intensificando. Algunas propiedades están siendo embargadas y vendidas a precios mucho más bajos en comparación con las valoraciones de menos de una década atrás, dejando a los inversores con fuertes pérdidas.
Si bien el número de edificios de oficinas que llegan a etapas críticas de angustia sigue siendo pequeño, la cifra ha aumentado bruscamente este año. Y los inversores, abogados y banqueros esperan que el dolor aumente en los próximos meses porque la demanda de espacio de oficina sigue siendo débil y las tasas de interés y otros costos son más altos de lo que han sido en muchos años. Los problemas podrían ser especialmente severos para los edificios más antiguos con mucho espacio vacío y grandes pagos de préstamos pendientes.
Las repercusiones podrían extenderse mucho más allá de los propietarios de estos edificios y sus prestamistas. Una caída sostenida en el valor de los bienes raíces comerciales podría socavar los ingresos por impuestos a la propiedad en los que ciudades como Nueva York y San Francisco confían para pagar salarios y brindar servicios públicos. Los edificios de oficinas vacíos o casi vacíos también perjudican a restaurantes y otros negocios que servían a las empresas y trabajadores que ocupaban esos espacios.
“Viene muchos problemas más”, dijo Mark Silverman, socio y líder del grupo de servicios especiales de CMBS en el bufete de abogados Locke Lord, quien representa a prestamistas en disputas con prestatarios hipotecarios comerciales. “Si pensamos que es malo ahora, va a empeorar mucho”.
Evaluar la escala del problema ha sido desafiante incluso para los profesionales de bienes raíces debido a las diferentes formas en que se financian los edificios comerciales y las reglas variadas sobre lo que se debe divulgar públicamente.
Aproximadamente $737 mil millones en préstamos de oficinas están distribuidos entre grandes y regionales bancos, compañías de seguros y otros prestamistas, según CoStar, una firma de investigación inmobiliaria, y la Asociación de Banqueros Hipotecarios. La tasa de morosidad de los préstamos para edificios de oficinas que forman parte de valores respaldados por hipotecas comerciales fue casi del 7 por ciento en mayo, frente a aproximadamente el 4 por ciento del año anterior, según Trepp, una firma de datos e investigación. Pero solo una pequeña proporción de préstamos para oficinas, alrededor de $165 mil millones, se empaquetan en dichos valores.
Los embargos hipotecarios, que pueden tener lugar meses o más de un año después de que un propietario de una propiedad se retrasa en los pagos, también están aumentando. Casi 30 edificios en Dallas, la ciudad de Nueva York, San Francisco y Washington cuyos préstamos forman parte de valores respaldados por hipotecas comerciales estaban embargados en abril, frente a una docena a principios de 2023, según Trepp.
Algunos edificios en todo el país han sido vendidos recientemente por una fracción de sus precios previos a la pandemia. En mayo, inversores como compañías de seguros y bancos en el bono triple A de mayor calificación de un acuerdo respaldado por hipotecas comerciales perdieron $40 millones, o aproximadamente el 25 por ciento de su inversión. Los titulares de bonos de menor calificación del mismo acuerdo de hipoteca comercial perdieron los $150 millones que habían invertido.
El edificio que sirvió de garantía para esos bonos, 1740 Broadway, fue comprado por Blackstone en 2014 por $605 millones. Blackstone había pedido prestados $300 millones contra el edificio de 26 pisos cerca de Columbus Circle. Esta primavera, el edificio fue adquirido por menos de $200 millones.
“Cuando vemos que las morosidades y los embargos están aumentando, eso significa que estamos llegando a la etapa de aceptación del proceso de duelo para las propiedades de oficinas, y eso es saludable”, dijo Rich Hill, jefe de estrategia e investigación de bienes raíces en Cohen & Steers, una firma de inversiones. “Pero aún no hemos llegado al fondo”.
El Sr. Hill dijo que podría ser hasta finales de este año o en algún momento de 2025 antes de que la escala de los problemas en el mercado de oficinas sea clara.
Los contratos de arrendamiento de oficinas suelen durar hasta 10 años para darles a los propietarios de propiedades tiempo para recuperar su inversión y los honorarios de los corredores. Los arrendamientos a largo plazo también aseguran a los inversores que se les pagará intereses sobre los cientos de millones de dólares, a veces incluso $1 mil millones, que han prestado a los desarrolladores inmobiliarios.
Como resultado, puede pasar mucho tiempo antes de que las decisiones de los inquilinos de reducir el espacio afecten el mercado. Además, algunas hipotecas firmadas a tasas de interés bajas aún no han tenido que ser refinanciadas. Pero cuanto más tiempo permanezcan elevadas las tasas de interés, más edificios que eran rentables cuando las tasas de interés estaban cerca de cero podrían encontrarse en problemas.
Luego está el lento proceso de negociación entre prestatarios y prestamistas mientras buscan formas de reducir las pérdidas potenciales mediante la renegociación o ampliación de préstamos.
“A pesar de que ha habido mucha anticipación, lleva tiempo materializarse”, dijo Anthony Paolone, co-jefe de investigación de acciones de bienes raíces de EE. UU. en J.P. Morgan.
Parte del retraso también ha sido resultado de la dificultad para valorar edificios después de la pandemia. Hasta que se vendan suficientes propiedades, ha sido difícil conocer el verdadero valor de mercado de los edificios.
“Gran parte de eso en este momento es simplemente matemáticas de hojas de cálculo porque no hay actividad de transacciones para demostrarlo”, dijo el Sr. Paolone.
Las ventas que han tenido lugar sugieren un fuerte declive en los valores de las propiedades comerciales. Esta primavera, un edificio de oficinas de la década de 1980 en la Avenida Vermont 1101 en Washington se vendió por $16 millones, un fuerte descenso desde su valoración de $72 millones en 2018. Y cerca de la torre Willis en Chicago, un inversor adquirió un edificio emblemático a finales del año pasado en la Calle Adams Oeste 300 por $4 millones que se vendió por $51 millones en 2012.
“Hicimos tanto tiempo sin transacciones que creó un parón”, dijo Alex Killick, director gerente de CW Capital Asset Management, un servicio especializado que trabaja con deudores morosos para recuperar dinero para los tenedores de valores hipotecarios comerciales. “Ahora estamos viendo algunas. Finalmente hay algunos datos con los que trabajar”.
Algunos datos sugieren que el dolor se concentra en una pequeña proporción de edificios. Si bien las tasas de vacancia en edificios de oficinas en EE. UU. rondan el 22 por ciento, aproximadamente el 60 por ciento de ese espacio vacante se encontraba en el 10 por ciento de todos los edificios de oficinas en todo el país, según Jones Lang LaSalle, una firma de servicios inmobiliarios comerciales, lo que sugiere que los problemas están concentrados en lugar de generalizados.
Otro signo esperanzador, dijeron los analistas, fue que los problemas de los edificios de oficinas no parecían estar poniendo en peligro a los bancos. Después de los errores del Banco del Silicon Valley y First Republic Bank el año pasado, algunos inversionistas temían por la salud de otros bancos regionales, que son grandes prestamistas para la industria de bienes raíces comerciales. Pero pocos de las hipotecas comerciales que tienen los bancos han resultado en morosidad, según el Consejo de Finanzas de Bienes Raíces Comerciales.
También en gran medida no afectados por la situación son los edificios de trofeos más nuevos en Nueva York que pueden cobrar alquileres de hasta $100 por pie cuadrado, el doble de lo que pueden cobrar los edificios más antiguos, según la oficina del contralor de la ciudad de Nueva York.
El problema es más agudo para los propietarios de edificios cuyas hipotecas están venciendo y que están perdiendo muchos inquilinos. Aproximadamente un cuarto de las hipotecas de propiedades de oficinas existentes mantenidas por todos los prestamistas e inversores, o más de $200 mil millones, vencerán este año, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios y CoStar. Y si bien los inversores estaban dispuestos a prestar dinero nuevo a los propietarios de almacenes u hoteles, pocos quieren refinanciar préstamos para oficinas.
Esto podría significar el fin de una táctica a menudo denominada “extend and pretend”, que se hizo popular en los últimos años. Se le llama así porque los prestamistas acuerdan extender las hipotecas con la esperanza de que, dado más tiempo, los propietarios de edificios puedan atraer a más inquilinos.
Esa estrategia se derivó en parte de la esperanza entre los propietarios y prestamistas de que la Reserva Federal, después de aumentar las tasas de interés en los últimos dos años, reduciría o recortaría las tasas relativamente rápido. En los últimos meses, la mayoría de los economistas y operadores de Wall Street han concluido que la Fed no disminuirá rápidamente su tasa de referencia o la devolverá a los niveles extremadamente bajos que estaban en vigencia antes de la pandemia.
“Ha habido una retención sistemática de la respiración, con la esperanza de que el rápido aumento de las tasas por parte de la Fed se reduciría de manera igual de rápida, permitiendo a las personas respirar más fácilmente y que las tasas se restauraran a niveles más bajos”, dijo Ethan Penner, director ejecutivo de Mosaic Real Estate Investors, una empresa en Los Ángeles. “Pero eso no ha sucedido, y solo hay tanto tiempo que un prestamista puede proporcionar a un prestatario en cuanto a paciencia y mirar hacia otro lado, especialmente una vez que los ingresos del arrendamiento comienzan a disminuir”.
Otra esperanza generalizada en la industria inmobiliaria era que más empresas requerirían a los empleados que regresaran a la oficina con más frecuencia, pero eso tampoco se ha concretado.
Los despachos de abogados y la industria financiera han aumentado ligeramente el espacio de oficina que han arrendado desde los niveles previos a la pandemia, pero muchas otras industrias se han reducido. Como resultado, los nuevos contratos de arrendamiento firmados han disminuido aproximadamente un 25 por ciento desde 2019 en términos de pies cuadrados, según Jones Lang LaSalle.
A lo largo de una semana completa, aproximadamente la mitad de los trabajadores de oficina de Nueva York en promedio van a las oficinas, según Kastle Systems, que rastrea cuántos empleados pasan sus tarjetas de identificación en edificios comerciales. Eso es aproximadamente en línea con el promedio nacional.
Los números ejemplifican el papel más pequeño que ahora juegan las oficinas en la vida de muchos estadounidenses de cuello blanco. Ese cambio se produce en un momento en que la economía estadounidense es saludable, lo que sugiere que los problemas en el mercado de oficinas pueden no representar un riesgo sistémico para el sistema financiero.
Pero los propietarios de propiedades, sus prestamistas y otros conectados a bienes raíces comerciales siguen bajo presión.
“Creo que vamos a vivir con una serie de titulares difíciles por un poco más de tiempo”, dijo el Sr. Paolone en J.P. Morgan. “Estas cosas llevan mucho tiempo en materializarse”.
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