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Nuevas normas sobre contratos de alquiler temporales significan que los inquilinos a largo plazo en Barcelona y en toda Cataluña tendrán mejores protecciones contra los propietarios que intentan evitar las normas sobre límites de precios ofreciendo solo contratos de menos de un año de duración.
El gobierno regional catalán ha aprobado normas esperadas desde hace mucho tiempo para regular mejor los contratos de alquiler temporales (contratos de temporada) y alquileres de habitaciones en la región noreste.
La legislación tiene como objetivo controlar los contratos de alquiler temporales y limitará las condiciones, como los límites de precios, bajo los cuales se pueden alquilar para uso turístico o recreativo, un método común utilizado por los propietarios para evitar las normas y eludir los límites de precios.
Esto ocurre en un momento de crisis en el mercado de alquiler en Cataluña y en el país en general. Nueve de cada diez inquilinos en Barcelona ahora tienen contratos de alquiler temporales, según un estudio de diciembre de 2024 publicado por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA).
Tres cuartas partes de los anuncios de alquiler en Barcelona son para habitaciones, que también suelen hacerse a través de contratos de temporada o temporales.
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La razón por la cual los contratos de alquiler temporales o de temporada de menos de un año se han vuelto tan comunes en Barcelona y en toda España es que los propietarios no tienen que cumplir con los controles de precios ya que no se consideran contratos residenciales a largo plazo.
Barcelona y Cataluña ya tienen controles de precios para ‘áreas de alquiler estresadas’ que significan que los alquileres a largo plazo, incluidos los nuevos, no pueden superar cierto precio, y a nivel nacional hay un límite de alquiler en contratos a largo plazo existentes que evitan aumentos anuales de más del 3 por ciento, también en vigor en Cataluña.
Por lo tanto, si un propietario alquila una propiedad a un inquilino por entre 32 días (cualquier cosa menos se considera alquiler a corto plazo) y 364 días (cualquier cosa más se considera un contrato a largo plazo) no tienen que cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ya que se consideran alquileres temporales.
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Ante esto, se llegó a un acuerdo entre los Socialistas catalanes y los partidos más pequeños ERC, Comuns y CUP para aprobar un decreto-ley sobre vivienda en el Parlament regional y avanzar en su tramitación como proyecto de ley.
El cambio principal son los límites en el tipo de alquileres utilizados para contratos de temporada. Pueden ser recreativos, para los cuales no hay límite de precios, o residenciales, para los cuales sí los hay. Los contratos deben cumplir ciertos requisitos para ofrecer un alquiler de temporada para uso recreativo ya que son más lucrativos financieramente.
Sin embargo, la idea detrás de las nuevas normas es que los nuevos contratos deben ser principalmente residenciales. Por lo tanto, los contratos de temporada para uso residencial estarán sujetos al techo de precios establecido por la Ley de Vivienda para contratos de alquiler convencionales, un movimiento destinado a desalentar el método utilizado por muchos propietarios para evadir las normas.
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“En el caso de los alquileres de temporada, los nuevos contratos deben probar su uso y propósito, y la residencia de la persona que los alquila”, dijo Susanna Segovia de Comuns. Por lo tanto, solo si una persona puede demostrar que tiene un hogar fijo, los propietarios pueden ofrecer alquileres de temporada para uso recreativo. “Este es un acuerdo muy bueno, un acuerdo máximo”, agregó Segovia.
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El acuerdo también amplía las protecciones sobre la vivienda que vencía con la declaración de más ‘áreas de alquiler estresadas’, y el gobierno regional iniciará un registro de grandes propietarios de inmuebles.
Ya existía un inventario de empresas y fondos de inversión con múltiples propiedades, pero el acuerdo permite la inclusión de particulares en la base de datos para aplicar más fácilmente impuestos sobre transmisiones patrimoniales.
Hace alrededor de un mes, los Socialistas y Comuns acordaron aumentar el impuesto del 10 por ciento al 20 por ciento para grandes propietarios de viviendas.
Los estudiantes que se trasladen a otra ciudad durante el año académico podrán obtener alquileres de temporada para uso residencial, para los cuales el precio estará sujeto a limitaciones. La nueva regulación también limita los alquileres de habitaciones: la suma de todos los alquileres no puede superar el techo establecido por la ley estatal.
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