Fuente: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024)
Nota: El promedio estatal se muestra en condados con pocas o ninguna observación.
Enid, Okla., rodeada de granjas a unos 90 minutos al norte de Oklahoma City, tiene una distinción no deseada: el seguro de hogar es más caro, en relación con los valores de las viviendas, que en casi cualquier otro lugar del país.
Enid no es precisamente la comunidad estadounidense más vulnerable a condiciones climáticas adversas. Sin embargo, en partes de Enid, el costo del seguro es mayor en comparación con los precios de las viviendas que en Nueva Orleans, gran parte de la cual está por debajo del nivel del mar. Más que en Paradise, California, que fue destruida por el incendio Camp en 2018. Más que en los Cayos de Florida, que son frecuentemente azotados por huracanes. Incluso más que en los Outer Banks de Carolina del Norte, donde las casas han comenzado a deslizarse hacia el mar en ascenso.
La situación de Enid revela una extraña distorsión en el sistema estadounidense de fijación de precios del seguro de hogar. A medida que un planeta que se calienta trae consigo un clima cada vez más dañino, el costo del seguro de hogar ha aumentado drásticamente. Pero las compañías están cobrando a algunas personas, especialmente en el centro del país y partes del sudeste, mucho más que a otros propietarios con niveles de riesgo similares, según una investigación realizada por The New York Times.
Los expertos de la industria ofrecen varias razones para las disparidades, incluyendo el hecho de que los estados rurales tienen menos propietarios de viviendas para compartir el riesgo, y los estados tienen tasas variables de fraude en seguros, lo que puede elevar las primas.
Pero una nueva investigación señala un patrón sorprendente: las primas más altas se están cobrando en estados donde los reguladores aplican menos escrutinio a las solicitudes de aumentos de tarifas, en comparación con los estados donde los funcionarios cuestionan las justificaciones ofrecidas por las compañías e intentan mantener las tarifas bajas, muestran los datos.
El análisis se basa en nuevos datos que permiten, por primera vez, ver cuánto pagan los hogares por el seguro de hogar por condado y código postal, en todos los Estados Unidos. La prima promedio aumentó un 33 por ciento entre 2020 y 2023, mucho más que la tasa de inflación, muestran los datos. Pero en algunos lugares, los propietarios están pagando más del doble por el seguro, en relación con el valor de la vivienda, que las personas que viven en otros lugares y enfrentan una exposición similar a condiciones climáticas severas.
Fuentes: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024); Zillow; FEMA; First Street Foundation.
Nota: “Prima promedio como porcentaje del valor de la vivienda” compara la prima mediana del seguro de hogar en 2023 con la estimación del valor típico de la vivienda de Zillow en cada condado. El promedio estatal se muestra en condados con pocas o ninguna observación.
Como resultado, el mercado de seguros de hogar en Estados Unidos está cada vez más distorsionado, dijo Ishita Sen, profesora de finanzas en la Escuela de Negocios de Harvard que estudia por qué las tasas de seguro difieren del riesgo.
En comunidades donde las tarifas de seguro superan el riesgo real, la propiedad de viviendas puede resultar inasequible. Y en lugares donde los precios del seguro son demasiado bajos, se alienta a las personas a mudarse a viviendas en áreas propensas a incendios forestales u otros desastres que podrían llevar a la ruina financiera, dijo la Dra. Sen.
El mercado está “incentivando todo tipo de comportamientos locos”, dijo.
Obtener una mirada detallada al costo del seguro en diferentes partes de los Estados Unidos ha sido casi imposible hasta ahora porque las aseguradoras privadas no revelan públicamente lo que cobran. Pero dos investigadores, Benjamin Keys, profesor de bienes raíces en la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania, y Philip Mulder, profesor en la Escuela de Negocios de la Universidad de Wisconsin, encontraron una solución alternativa.
Los propietarios a menudo pagan sus primas de seguro junto con su hipoteca e impuestos a la propiedad, a través de una cuenta de depósito en garantía. Realizan un pago único cada mes a una empresa de servicios hipotecarios, que luego paga al prestamista hipotecario, al gobierno local y a la compañía de seguros. El sistema está diseñado para garantizar que los propietarios nunca falten a un pago.
Trabajando con CoreLogic, una empresa de información y análisis de propiedades que obtiene datos de los servicios hipotecarios, los investigadores obtuvieron datos de alrededor de 12.4 millones de los aproximadamente 80 millones de hogares ocupados por sus propietarios en la nación. Estos datos mostraron cuánto pagaban esos hogares anualmente en depósito en garantía desde 2014 hasta 2023. Después de deducir los pagos por hipotecas, impuestos a la propiedad y otros cargos, pudieron estimar cuánto pagaba cada hogar por el seguro de propiedad.
Fuente: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024)
Nota: Ajustado por inflación. Cada línea representa la mediana de todas las observaciones de préstamos dentro de un grupo de riesgo.
Ciertamente hay una relación entre el riesgo climático y lo que las compañías de seguros cobran por la cobertura en caso de daños causados por condiciones climáticas extremas. Pero todo tipo de otros factores interponen en el camino, causando un desajuste entre el riesgo y las primas.
En el condado de McCurtain, Oklahoma, por ejemplo, el propietario típico pagaba un promedio de $2,837 por seguro. Pero en la misma área con el mismo clima justo al otro lado de la línea estatal, el propietario promedio en Little River County, Arkansas, pagaba $1,673.
El costo del seguro es muchas veces mayor para casas grandes y costosas porque cuestan más reemplazarlas. Para obtener comparaciones más precisas, el Dr. Keys y el Dr. Mulder consideraron los costos del seguro en relación con el valor típico de la vivienda local.
En los más de 9,000 códigos postales para los que se disponía de datos, el hogar típico estadounidense pagó alrededor de $500 en primas de seguro de hogar por cada $100,000 de valor de la vivienda, o el 0.5 por ciento, encontraron los profesores.
Pero en California, que sufrió más de 7,000 incendios forestales el año pasado, el propietario típico en muchos códigos postales pagó primas tan bajas como el 0.05 por ciento del valor de la vivienda. En cambio, en partes de Alabama, Oklahoma, Luisiana y Texas, el propietario promedio enfrentaba primas de seguro de hogar superiores al 2 por ciento del valor de las viviendas locales.
“Las familias con el mismo nivel de exposición al riesgo pagan cantidades muy diferentes para protegerse del daño”, dijo el Dr. Keys. “Precios diferentes para el mismo riesgo se sienten injustos”.
Un visitante a Enid, con una población de 50,000 habitantes, no la reconocería como el lugar más arriesgado de Estados Unidos para ser dueño de una casa. En el centro de la ciudad se encuentra el Palacio de Justicia del Condado de Garfield, una hermosa estructura de estilo Art Deco construida durante la Gran Depresión, rodeada de un césped amplio y acogedor. La plaza está rodeada de tiendas que ofrecen cannabis, servicios legales y botas vaqueras de $500.
El gobierno federal designa al Condado de Garfield, que incluye Enid y a veces sufre tormentas de granizo y tornados, como un lugar de “riesgo relativamente bajo”. Sin embargo, el propietario típico de Enid gastó $2,113 en seguro de hogar el año pasado, según los investigadores. Eso representó el 3.5 por ciento del valor promedio de la vivienda de alrededor de $60,000, más de seis veces el promedio nacional.
Ese alto costo está pasando factura.
En 2019, Kelsey Keyworth compró su primera casa, un hermoso bungalow gris claro con una terraza de madera y detalles blancos. Esperaba quedarse en la casa hasta que su hijo, que ahora tiene 13 años, terminara la escuela secundaria. Pero a pesar de nunca haber presentado una reclamación de seguro, sus primas aumentaron un 42 por ciento en tres años. La Sra. Keyworth, directora de membresía en el YMCA de Enid, decidió vender y mudarse con su hijo a una casa en alquiler.
“Es un poco desgarrador”, dijo la Sra. Keyworth en una tarde reciente en una cafetería en Enid. “Uno se siente como, vaya, me esforcé tanto por llegar hasta aquí”.
Torrie Vann, la agente de bienes raíces que vendió la casa de la Sra. Keyworth, dijo que desde febrero, otros clientes habían vendido sus casas debido al aumento de las primas de seguro. “Están teniendo que vender y comprar algo más pequeño”, dijo.
Kelsey Keyworth en Champlin Park en Enid.
Megann Johnson, agente y propietaria de Great Plains Insurance.
Mientras tanto, los compradores de viviendas están reaccionando al aumento de las primas en Enid conformándose con casas más pequeñas de lo planeado, según Jeff Shaffer, otro agente de bienes raíces de la ciudad. “La gente está teniendo que comprar por debajo”, dijo. “Hay mucho impacto del precio”.
Oklahoma es el sexto estado más costoso para el seguro de hogar. (Los cinco primeros son Florida, Nueva York, Luisiana, Colorado y Hawái). Pero medido como un porcentaje del valor de la vivienda, Oklahoma ocupa el tercer lugar, detrás de Luisiana y Misisipi.
A lo largo de los bordes de Oklahoma, la prima pagada por el hogar típico el año pasado fue hasta un 70 por ciento más alta que en los condados vecinos en Texas, Arkansas y Kansas, a pesar de que esos condados tenían niveles similares de exposición a desastres, según datos federales.
Megann Johnson es una agente de seguros en Enid cuyas propias primas de seguro de hogar casi se duplicaron, a $4,860 este año desde $2,570 en 2021. Dice que sus tías, que venden seguros en Kansas cercano, se burlan de ella por lo que llaman las tasas “estúpidamente” altas de Oklahoma. “Nuestro riesgo es el mismo, ¿verdad?”, dijo la Sra. Johnson. “Estamos a 50 millas de la línea estatal”.
Glen W. Mulready, comisionado de seguros electo de Oklahoma, nunca ha ejercido su poder para rechazar un aumento de tarifas solicitado por una compañía de seguros para el seguro de hogar. Dijo que creía que la competencia, no la regulación, era la mejor manera de mantener los precios bajos.
Pero eso podría ser una razón importante por la cual los propietarios de Oklahoma con un riesgo relativamente bajo están pagando primas altas, según la Dra. Sen.
En estados donde los funcionarios controlan estrictamente lo que las compañías de seguros pueden cobrar, las primas tienden a fijarse por debajo de lo que serían si reflejaran la verdadera probabilidad de daños por tormentas, incendios u otras catástrofes, encontraron ella y sus coautores.
Fuente: Keys and Mulder, National Bureau of Economic Research (2024)
Nota: Categorías de “alta regulación” y “baja regulación” de Oh, Sen y Tenekedjieva, documento de trabajo de la Escuela de Negocios de Harvard (2022).
Y la Dra. Sen y sus colegas descubrieron algo más.
Después de grandes pérdidas en esos estados estrictamente regulados, como California, las aseguradoras nacionales tienden a aumentar las tarifas en estados menos regulados. En otras palabras, los propietarios en estados con normas más débiles pueden estar pagando de más por el seguro, subsidiando efectivamente a los propietarios en estados con reglas más estrictas, dijo.
Si California dificulta especialmente a las aseguradoras aumentar las primas, Oklahoma lo hace mucho más fácil.
El Sr. Mulready defendió su enfoque, diciendo que no es su papel evitar que las compañías de seguros privadas aumenten las tarifas en Oklahoma.
“Permitimos que funcione el mercado libre y competitivo”, dijo en una entrevista. Si las compañías nacionales aumentaran las tarifas en Oklahoma para compensar pérdidas en estados como California, perderían negocios ante las aseguradoras locales, dijo el Sr. Mulready.
Pero la Dra. Sen dijo que su investigación sugiere que el mercado de seguros de hogar es mucho menos competitivo de lo que parece. Después de elegir una aseguradora, las personas a menudo se quedan con la misma compañía, incluso si sus primas aumentan, dijo.
Tres aseguradoras – State Farm, Farmers y Allstate – escribieron colectivamente más de la mitad de todos los seguros de hogar en Oklahoma el año pasado. Un portavoz de Allstate, Michael Passman, dijo en un comunicado que “no aumentamos las tarifas en un estado para compensar pérdidas en otro”. State Farm y Farmers no respondieron a las preguntas. Allstate cotiza en bolsa; State Farm y Farmers no. (La empresa matriz de Farmers, Zurich Insurance Group, cotiza en la bolsa suiza).
Allstate y State Farm reportaron una ganancia en sus divisiones de seguros de vida el año pasado pero pérdidas en seguros de propiedad y accidentes los dejaron en números rojos en toda la empresa, según AM Best, una empresa que califica la solidez financiera de las aseguradoras. Farmers también perdió dinero en sus